2021房地產市場形勢總結
□ 市場前高后低，下半年快速降溫，銷售回調幅度超預期
□ 地產供給側調整持續(xù)，三線四檔、貸款集中度與“兩集中”供地政策疊加
□ 交易、投資同步降溫，低庫存與低去化同現
房價：今年以來新房價格累計漲幅處于近五年同期低水平，10月百城二手住宅均價環(huán)比轉跌，且下跌城市數量增加至59個
新房：2021年1-10月，百城新建住宅價格累計上漲2.49%↑ ，漲幅較去年同期收窄0.38個百分點，累計漲幅居近五年同期低水平。10月，百城新建住宅均價16189元/平，環(huán)比上漲0.09%↑ ，漲幅較上月收窄0.05個百分點；同比上漲3.08%↑ 。10月31個城市環(huán)比下跌。
二手房：2021年1-10月價格累計上漲3.45%↑ ，漲幅較去年同期擴大1.06個百分點。10月，百城二手住宅均價16026元/平，環(huán)比下跌0.04%↓，由漲轉跌；同比上漲4.04%↑ 。10月環(huán)比下跌的城市數量增加16個至59個，下跌城市數量為年內高。
供應：10月房企推盤力度有所減弱，重點城市供應規(guī)模下降
根據中指數據CREIS統(tǒng)計，2021年1-10月，20個代表城市商品住宅月均供應面積約1929萬平方米，與去年同期基本持平，均處歷史同期高位。
10月房企推盤力度減弱，20個代表城市商品住宅月均新批上市面積環(huán)比下降超三成，同比下降約10%，供應規(guī)模處于近幾年同期低位。
11月前兩周（11.1-11.14），代表城市新批上市面積同比下降超兩成。
銷售：下半年以來市場下滑速度超預期，10月市場延續(xù)低溫態(tài)勢，單月成交規(guī)模為2016年以來同期低，同比降幅超兩成
全國商品房：1-10月，銷售面積14.3億平米，同比增7.3%↑，較2019年同期增7.3%↑，10月同比下降21.7%↓，單月規(guī)模為2016年以來同期低；1-10月，銷售額14.7萬億元，同比增11.8%↑，較2019年同期增18.3%↑，10月同比下降22.6%↓，連續(xù)4個月同比下降，降幅擴大。
50城住宅：1-10月，50城商品住宅月均成交約3392萬平方米，在去年低基數影響下，同比增長12.9%，較2019同期增長9.9%。
10月，50城商品住宅成交面積在2528萬平方米左右，同比降幅超兩成，環(huán)比繼續(xù)下降，絕對規(guī)模處于近五年同期低水平。
11月前兩周（11.1-11.14），重點城市成交面積同比下降接近三成。
全國土地：“兩集中”政策影響下土地供求縮量，樓面價有所上漲，10月宅地成交規(guī)模同比繼續(xù)大幅回落，溢價率降至2.7%
22城集中供地：21城完成二批次出讓，土地市場整體降溫，流拍率有所上行，近兩百宗地塊被撤牌，其中成都、杭州等城市多宗地塊因條件嚴苛遭流拍或撤牌
截至11月5日，北京、上海等21個城市完成第二批地塊集中出讓，其中底價成交地塊合計431宗，占總成交地塊比重達到72.2%(首批次為46.7%），共計流拍88宗地塊，撤牌195宗地塊，整體流拍撤牌率達到32.2%（首批次為6.3%）。
二批次成交：已出讓21個城市土地市場整體降溫，溢價率較首批均出現下降，熱點城市廈門、無錫、成都和南京多宗地塊競價達上限但上限地比重下滑明顯，除青島、成都和深圳受初始地價影響，多數城市成交樓面價較首批出現下跌；
二批次流拍撤牌：受宅地供應放量和資金端持續(xù)收緊影響，房企拿地回歸理性，多數城市流拍率上行。成都、南京因故分別撤牌17宗和11
宗宅地，杭州10宗地塊試點“競品質，競地價”并要求現房銷售，均未達到掛牌要求遭流拍。
2022趨勢展望
短期內市場調整壓力仍較大，政策環(huán)境是否能明顯改善是決定市場走向的關鍵因素
預計11-12月，全國銷售規(guī)模將繼續(xù)回落，房價漲幅進一步收窄；受土地成交縮量拖累，新開工面積下降態(tài)勢難改，開發(fā)投資增速回落
□ 銷售方面，四季度，部分城市存在政策微調預期，整體市場有望改善，但政策環(huán)境仍較為嚴格，短期市場仍有調整壓力，全國商品房銷售面積和金額同比預計將繼續(xù)下降。房價漲幅或將進一步收窄，部分城市房價面臨一定調整壓力。
□ 新開工方面，土地成交面積同比明顯下降，對新開工規(guī)模形成較大拖累，同時，資金壓力不斷提升，一定程度上亦降低了房企開工積極性。當前重點城市逐漸完成第二批集中供地，但土地流拍、撤牌量明顯增加，土地成交規(guī)模難有明顯改善，短期新開工面積下降態(tài)勢難改。
□ 投資方面，四季度，加快推進竣工周期，加速資金結轉，建筑工程投資仍將對全國房地產開發(fā)投資額提供支撐，但新開工規(guī)模的縮量、土地購置費增速回落均將繼續(xù)拖累投資增速，四季度全國房地產開發(fā)投資額累計增速或將繼續(xù)回落。
調控政策趨勢：政策著眼長效機制建立，因城施策開啟雙向調節(jié)，短期托底政策可能多為邊際小幅改善
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